こんにちは！パックンです。前回は暴落の歴史を見てもらいました！ J-REIT
その中で出できた、暴落に強い銘柄や株価とは別の動きをする商品に投資をして分散効果を狙おうと言うことになりました！
では、株価とは別の動きをする商品とはどのようなものなのか、気になると思います。
今回は、一般的に株価とは別の動きをすると言われている、 Jリート について深掘りしたいと思います！
調べていくうちにおやおや？っとなる部分があったので共有したいと思います！
J Jリート とは、不動産投資信託のことで英語の「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったものです。
簡単にいうと不動産特化型の投資信託です。
多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
引用：投資信託協会
引用：投資信託協会
普通、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になります。
そのため、一般的にローンを組むことになります。うまくいけば、物件を担保財産として多額のローンでレバレッジをかけて不動産を運用することができます。
しかし、空室などでローン返済が行き詰るなどのリスクがあります。
Jリート であれば、少額からでも手軽に始めることができます。
多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用する Jリート では、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。
オフィスビルのオーナーになろうと思ったら、数十億～数百億のお金が必要です。そんな資金、普通の人は用意できません。
しかし、 REITなら少ない資金でも、多くの投資家から数十億～数百億のお金を集め、尚且つ、銀行からも融資をもらい建てることができのです。
配当金の分配は会社の経営方針により変ってきます。
良く耳にするのが、配当性向30％を目標にしているとかです。
一方、配当金を出さずに会社の成長の為に使う企業もあります。
原則、利益のほとんどが投資家に分配されます。
その理由は、利益の90％を分配すれば、法人税がほぼかからない仕組みになっているからです。
これにより、株式などに比べて比較的高い分配金を得ることができます。
引用：SBI証券
下の図は、 Jリート の平均予想分配金利回り、長期金利（10年国債利回り）、東証1部株式配当利回り、スプレッド（ Jリート 分配金利回りと長期金利の差）の直近10年間の推移を表示しています。
同じチャート上で確認してみると、一目瞭然分配金利回りが高きことがわかります。
2021年、最新のデータ7月の分配金利回りは、 Jリート 3.34％、東証一部1.96％、スプレッド3.32％になっています。
Jリート の方が、1.7倍利回りが良く、本当に分配金が高いことがわかりました。
一般的に分散投資に向いている２つの商品と、日経平均を比較してみました。
青色が日経平均、緑色がゴールド，オレンジがJ-reitになります。
2019年9月頃を0としてパーセントで示したチャートです。
これを見て驚いたのが、コロナショックで一番下落したのがREITでした。
そのあとは、順調に右上がりで元の水準まで戻っていき、日経は30000円を超えてきています。
J-REITはまだ、コロナショックの前の水準を超えていません。
この比較を見ると分散投資に適しているのはゴールドその次にREITだということがわかります。
ゴールドはコロナショックの下落があるのかないのかわからないレベルです。
2021年以降は、それぞれ違う動きをしています。
世界的有事の際に強いのはゴールド一択のようです。
下の図は青色がs&p500、オレンジがゴールド、青緑色が、先進国REITです。
REIT市場がある先進国のうち、時価総額や流動性などの基準を満たす銘柄をベースにした時価総額加重平均型の指数で、米国の調査会社「Ｓ＆Ｐ ダウジョーンズ・インデックス」が算出しています。
このチャートを見て思うことが、s&P500と先進国REITの動きがほぼ一緒ということです。
株式指数に対する分散投資には向かないことがわかります。
やっぱり、なんだかんだ言ってゴールドが分散投資に向いてることがわかりますね。
右上のチャートはオレンジ色：GOLD、緑色：先進国REIT、青色：東証REIT指数になります。
同じREITでも、ボラティリティの違いがわかりますね。
東証REIT指数に比べて、先進国REITのほうが、コロナ以降同じ右肩上がりでも先進国REITのほうが上下に激しく動いています。
右下の表は、 Jリート と先進国REITの分配金利回りを表した表です。
利回りはJ-REITの方が1％高いことがわかります。
| 分配金利回り | |
| J-REIT | 3.39％ |
| 先進国REIT | 2.35％ |
| セクター | J-REIT |
| オフィス | 40.2％ |
| 物流施設 | 18.6％ |
| 商業施設 | 16.7％ |
| 住宅 | 14.1％ |
| ホテル | 7.8％ |
| その他 | 1.4％ |
| ヘルスケア | 1.3％ |
| セクター | 先進国REIT |
| 物流施設 | 17.8％ |
| 特殊施設 | 17.5％ |
| 商業施設 | 15.8％ |
| 住宅 | 15.5％ |
| オフィス | 11.5％ |
| 総合型 | 10.9％ |
| ヘルスケア | 8.2％ |
| ホテル・リゾート | 2.90% |
分配金再投資による破壊力！（インカムゲインとキャピタルゲイン）2009年前後の金融危機の時も積みあがったインカムゲインのおかげで、キャピタルゲインの下落を相殺しています。
引用:モーキングスター
いろいろなセクターや地域の物件を所有しているので、地域分散、銘柄分散は出来ています。一方、株との分散投資ははどうかというとJリートは多少の分散投資効果は期待できます。
先進国REITは分散投資の効果はあまり期待できません。
ですが、インカムゲインとキャピタルゲイン期待で積み立て投資するのには、とても優秀な商品だということが、今回わかりました。
もともと、分散投資のために調べ始めたREITですが、思わぬところに着地しちゃいました。
日本ではコロナで働き方が急速に変わりつつある昨今、オフィスビルの空きもよく目にします。
一方、世界では人口増加が進んでいて、箱ものの需要はあります。。株式同様、未来を予測することができませんが、僕はREITへ投資したい気持ちが出てきました。
皆さんはどう感じましたか？今日の動画は以上になります。